© 2018 Atlante group

  • facebook

Investimenti immobiliari - FAQ

 

 

E' conveniente investire in Repubblica Ceca?

Il settore immobiliare in RC - soprattutto a Praga e nonostante la crisi - rappresenta oggi uno dei settori di traino.

Il picco di richieste volge all'acquisizione di appartamenti storici in area centrale e/o spazi direzionali di qualita' in snodi chiave dei crocevia commerciali.

In RC le procedure di acquisto sono snelle, trasparenti e con spese minime: per un rogito notarile, ad esempio, si spende meno dell'1% e nel prezzo di acquisto e' compresa l'IVA - insieme alle altre spese. 

Pertanto, per un cittadino comunitario, e' facile acquisire appartamenti nel territorio ceco, attraverso due modalita': 

come persona fisica: dal notaio si rogita in base al prezzo pattuito con tasse comprese. Viene esclusa solo la parcella notarile e la pratica di volturazione catastale (cca 1% del prezzo complessivo). Nel caso poi l'immobile rimanga in proprietá per almeno 5 anni, nella successiva compravendita il venditore non e'  soggetto a nessuna tassazione (anche nel caso di plusvalenza). Il prezzo medio per il rogito e' di 1.000€ + IVA, comprese le traduzioni.

con costituzione di una societá sro: con una spesa minima si puo' costituire una societa' ''s.r.o.'', anche formata da una singola persona. Il vantaggio e' nella detrazione fiscale di una serie di spese di manutenzione, ma sopratutto - qualora l'immobile sia locato - la deduzione delle spese di acquisto attraverso un'ammortamento trentennale.

 

Per una persona comunitaria, quale documentazione serve per costituire una società di diritto ceco ''sro''  e per quale costo?

E' sufficiente il passaporto o la carta di identita' e l'estratto di stato di famiglia. Per diventare amministratore della societa' per 5 anni servono anche il certificato penale legalizzato, il certificato di nascita e 2 fotografie. 

I costi, grossomodo, possono cosi' riassumersi:

Societa' sro in doppia lingua (ceca e italiana): 25.500 czk (~1.000 €) + IVA. Capitale sociale iniziale minimo pari ad 1 kc.

Societa' as per azioni in doppia lingua (ceca e italiana): 125.000 czk (~5.000 €) + IVA. Capitale sociale minimo pari a 2.000.000 czk (~80.000 €).

Il costo annuale di gestione societaria va da 7.000 a 30.000 czk (~280 - ~1.200 €) + IVA, a seconda dei movimenti societari, comprendendo gli adempimenti amministrativi, contabili, le denunce e la redazione dei bilanci. 

Quali sono le percentuali medie di redditivitá sugli investimenti immobiliari?

Generalmente variano da un minimo del 4% ad un massimo del 10% lordo sul capitale investito, a seconda del tipo di investimento. Si possono comunque affrontare investimenti piú “coraggiosi”, rialzando le suddette percentuali. In relazione agli investimenti,  nonostante l'Europa si trovi ancora in una situazione di crisi economica, i guadagni immobiliari in RC riescono a mantenersi stabili. 

Quali le tassazioni sui redditi? 

Sull'utile societario si consideri il 19% sull´imponibile. 

L'aliquota sul reddito delle persone fisiche é stata recentemente unificata e corrisponde al 15% per tutti i tipi di soggetti.

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono totalmente deducibili?

Le manutenzioni ordinarie (+ IVA) vengono detratte dall'imponibile ogni anno.

Le manutenzioni straordinarie vengono capitalizzate e vanno in ammortamento in 30 anni. 

Esistono problemi per cambio di destinazione d'uso dei beni immobili - da ufficio ad abitazione o viceversa?

I problemi sono inferiori rispetto all'Italia. Per il centro storico di Praga, ad esempio, ogni caso va discusso nello specifico. 

Nel caso di un acquisto da privato in Praga, quali sono tasse e le spese sono dovute in Repubblica Ceca?

In sostanza minime.

Esiste solo una tassa sui fabbricati (tipo IMU) che incide in percentuale davvero minima. Non é possibile quantificarla a priori in quanto dipende dal tipo di immobile. Viene tuttavia calcolata in base alla superficie, in m2.

Va anche considerata un'assicurazione annuale pari a circa 100 € / anno.

Infine, nel caso il bene comprato venga locato, le spese di acquisto si possono ammortizzare completamente in 30 anni.

Esempio: prezzo di acquisto 90.000 € ed affitto annuo 3.000 € => non si paga nulla in quanto si ammortizzare il valore dell'appartamento sino a 30 anni.

Nel caso di vendita di un immobile da parte di un privato, quale tassazione?

4% sul valore del bene venduto (pagato dall'acquirente) e, in genere, l'imposta sul reddito della plusvalenza fra il valore d'acquisto e quello di vendita.